Как купить арестованное имущество у судебных приставов

Реализация арестованного судебными приставами имущества: порядок, процедура и сроки

Основной задачей исполнительного производства при взыскании задолженности является розыск, арест и реализация имущественных активов, принадлежащих должнику. Эти полномочия осуществляют судебные приставы, а порядок и условия реализации арестованного имущества должны подчиняться требованиям закона.

Как купить арестованное и переданное на реализацию имущество у судебных приставов? Читайте об особенностях продажи имущества на публичных торгах и аукционах в процессе исполнительного производства и банкротства.

Основания для ареста

Право собственности на движимое и недвижимое имущество может ограничиваться только по основаниям, прямо предусмотренным законодательством. Возможность принудительного отчуждения активов, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, предусмотрены нормами Федерального закона № 127-ФЗ «О банкротстве» и Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Порядок и условия реализации имущества имеют различные основания:

  • при банкротстве граждан или предприятий выявлением имущественных активов занимается арбитражный управляющий на основании судебного постановления об инициировании процедуры банкротства;
  • в исполнительном производстве должностные лица ФССП обязаны использовать свои полномочия для розыска и продажи имущества на основании судебного акта и заявления взыскателя.

В процессе признания несостоятельности должника финансовый управляющий не накладывает арест на имущество, так как запрет на распоряжение зафиксирован в законе. Для исполнительного производства применяется иной порядок – распоряжение имуществом ограничивается путем наложения ареста в соответствие с постановлением судебного пристава.

Продажа арестованного имущества в обоих случаях будет проходить по аналогичным правилам – особое значение имеет порядок и условия определения начальной цены активов должника.

Порядок и сроки реализации

Условия реализации имущества, арестованного судебным приставом в процессе исполнительного производства, регламентированы Федеральным законом № 229-ФЗ.

Куда девается имущество после ареста? С момента ареста вещей, объектов и предметов собственник утрачивает право свободного распоряжения ими без согласования с должностными лицами ФССП. При этом до момента фактической реализации имущество может передавать на ответственное хранение должнику с правом ограниченного пользования.

Процедура реализации активов должника состоит из следующих этапов:

  • вынесение постановления о наложении ареста;
  • направление должнику уведомления о предстоящем изъятии предметов для реализации на аукционе или путем прямой продажи – документ оформляется за 30 дней до даты объявленных торгов, чтобы должник имел возможность погасить задолженность;
  • оценка имущества, подлежащего реализации;
  • продажа без проведения аукциона – при его стоимости менее 500 000 рулей;
  • назначение и проведение специализированного аукциона – если оценка превышает 500 000 рублей.

Как определяется продажная стоимость арестованного имущества? Определение цены при внесудебном порядке осуществляется приставами в отношении арестованных ими активов. Для этого должностные лица ФССП используют опись активов, составленную в процессе наложения ареста. На основании описи заключается договор с профессиональным независимым оценщиком, который использует различные способы оценки для подготовки итогового отчета.

Определение продажной цены в судебном порядке происходит в результате обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае сотрудники ФССП применяют оценочные показатели, зафиксированные в судебном акте и исполнительном листе. Если такой стоимостный показатель отсутствует, приставы обязаны направить взыскателю уведомление о необходимости обратиться в суд для установления продажной цены.

Чтобы купить арестованное и переданное на реализацию имущество у судебных приставов, необходимо отслеживать публичные извещения службы ФССП, которые они обязаны размещать на сайте fssprus.ru/torgi. Продажа без проведения аукционов осуществляется под контролем государства, а ценой сделки будет выступать оценочный показатель, зафиксированный в отчете оценщика.

Обязанности продавца и организатора аукционов

Аукцион представляет собой конкурентную форму реализации имущественных активов, при которой покупатель определяется на основании наибольшего ценового предложения. В процессе исполнительного производства продавцом будет выступать служба ФССП, на которую возложены следующие обязанности:

  • определение организатора проведения торгов и формы аукциона (путем очного проведения или использования специализированной электронной площадки);
  • заключение договора с организаторов торгов и определение аукционной комиссии;
  • оценка предмета аукциона и определение начальной цены каждого объекта;
  • определение минимального шага аукциона, путем которого участники процедуры торгов будут делать очередные предложения;
  • заключение договора с победителем публичных торгов.

Проведение аукционов входит в обязанности организатора. В качестве организатора торгов может выступать специализированное предприятие или ИП, обладающие разрешительным документом. В обязанности организатора, после заключения договора с продавцом, будет входить:

  • публикация извещений о проведении аукционов и привлечение потенциальных покупателей;
  • прием заявок от участников и проведение процедуру торгов, в том числе на специализированных электронных ресурсах;
  • подведение итогов аукционной процедуры и передача продавцу сведений о победителях торгов.

Так как аукцион может проводиться в отношении каждого конкретного предмета или объекта из общего количества арестованного имущества, на торгах может определяться несколько победителей. С каждым из них будет заключен договор купли-продажи.

После завершения процедуры торгов, вырученные средства передаются приставами в счет погашения задолженности по исполнительному листу. Если после полного погашения долгов остались свободные средства, они подлежат передаче должнику.

Как купить арестованную квартиру у судебных приставов в 2021 году

Если заемщик не исполняет требований судебного пристава о добровольном погашении долга, его имущество арестовывается, а затем идет на реализацию. Кто вправе приобрести арестованную квартиру и как это осуществить?

В чем выгода?

Плюсы приобретения такой недвижимости заключаются в экономии денег. Жилье с торгов реализуется дешевле, чем стоимость этого имущества в действительности. При этом если аукцион не состоится, то цена объекта будет продолжать уменьшаться.

Потенциальные риски

Несомненно, в таком приобретении имеются и серьезные риски:

  1. Вы просто берете кота в мешке. Оценить состояние квартиры вы не сможете, так как увидеть объект недвижимости не представляется возможным.

«В обязанности судебных приставов не входит показ арестованного жилья. Покупатели на аукционе опираются только на общую информацию о квартире — метраже, число помещений, полагаются на интуицию. При этом бывшие постояльцы могут устроить новому жильцу некоторые неприятности», — поясняет генеральный директор по юридическим вопросам «Миэль — сеть офисов недвижимости» Ольга Балбек.

  1. Зачастую выселенные жильцы с вердиктом суда не согласны, и нередко обращаются в иные инстанции, которые нередко решение об аресте жилого помещения отменяют. Поэтому даже если жилплощадь уже приобретена, нет уверенности в том, что в дальнейшем не будет проблем.

Однако поток желающих купить жилплощадь, находящуюся в залоге, с торгов не снижается.

Законодательство

Реализация арестованного имущества производится согласно Федеральному Закону «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ (далее — ФЗ № 229), в котором рассматривают вопросы исполнительного производства. Гражданский Кодекс РФ регламентирует порядок проведения торгов в отношении недвижимого имущества, которое изъято за долги.

По законодательству, выплачивать долги предыдущего собственника новый владелец не обязан. Согласно пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платежей за жилплощадь и платы за коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения прав владения на такое помещение.

Приобретение квартиры, изъятой за долги

Арестованное недвижимое имущество — квартиры, находящиеся в залоге. Когда заемщик не исполняет свои обязательства перед финансовым учреждением, последнее подает иск в суд для взыскания долга в виде имущества с должника. Стоимость жилплощади отмечают в исполнительном листе. Пристав-исполнитель, который ведет производство, уведомляет должника о сроке в пять дней для исполнения обязательств.

Обратите внимание! Если за этот период времени платеж внесен не будет, то пристав-исполнитель описывает объект и арестовывает имущество.

В размер суммы, которая подлежит уплате за эти 5 суток, входят неоплаченные платежи, а также начисленные проценты, штрафные санкции. Если оплата так и не поступает, жилье отчуждают в Росимущество либо объект переходит к банковскому учреждению. В любой ситуации в отношении недвижимого имущества проводят торги.

Проведение торгов — процедура

Этот процесс включает в себя нижеуказанные стадии:

  • участник аукциона подписывает с банковской организацией (или госслужащим) соглашение о передаче средств в виде задатка;
  • оформляется заявление на участие в этом мероприятии, покупатель прилагает к ней соответствующий набор бумаг;
  • заявителя допускают либо отстраняют от участия в аукционе, ему выдают протокол. Физлицо либо фирма, которая допущена к торгам, представляют участников торгов.

Реализация залоговой недвижимости производится через торги открытого типа в виде аукциона. В мероприятии принимают участие как физлица, так и юрлица. Побеждает тот, кто предложит на аукционе самую большую цену.

Для получения информации об арестованном объекте, который выставляется на торги, следует посетить веб-сайт ФССП. На главной странице ведомства находится вкладка «Извещения о проведении публичных торгов».

Согласно ФЗ № 229, торги будут объявлены несостоявшимися:

  • если на участие в аукционе заявили менее двух субъектов;
  • если на торги явилось менее 2-х участников;
  • если никто не надбавил к начальной стоимости.

После чего назначают торги повторно, но начальная цена уменьшается на пятнадцать процентов.

Оформление

Для участия физических лиц понадобятся следующие бумаги:

  • заявка на участие;
  • квитанция, подтверждающая оплату задатка;
  • ксерокопия документа, удостоверяющего личность (паспорт);
  • опись сданной документации, которая подписана участником. Данный документ составляется в 2-х экз., в одном из которых отмечают точную дату, указывают время приема заявки;
  • согласие супруга субъекта подающего заявку на торги (заверяется нотариально);
  • закрытый конверт, содержащий предложение по стоимости объекта.

Юрлицам дополнительно требуется предоставить такую документацию:

  • ксерокопии учредительных бумаг, необходимо приложить к ним свидетельство регистрации;
  • документы, которые удостоверяют правомочия органов управления и должностного лица (заверяются руководством компании).
  • разрешение в письменном виде от управляющего органа о приобретении недвижимости в случае, когда подобная необходимость отмечается в учредительных бумагах;
  • копию бухгалтерского баланса (берется последний отчетный период);
  • прочие бумаги, предусмотренные законодателем.

Вопросы и ответы. Типичные ошибки при покупке квартиры в залоге

На торгах предложили приобрести квартиру, которая находится в залоге. Жилье продается с аукциона, его организуют судебные приставы.

Стоимость объекта ниже рынка примерно на 25 %. Какие поджидают меня «подводные камни»? Стоит ли заморачиваться?

Для покупателей подобных квартир имеется несколько потенциальных неприятностей и «подводных камней». Во-первых, имеется вероятность того, что бывший собственник съезжать с квартиры откажется, и тогда новому владельцу придется тратить средства и время на судебное разбирательство, чтобы бывших жильцов выселили. Причем пока будут идти судебные слушания, новый квартирант должен вносить коммунальные платежи за постояльца.

Читайте также  Как наложить арест на автомобиль в ГИБДД

Во-вторых, возможный покупатель оценить квартиру не может, так как приставы-исполнители показами арестованной квартиры не занимаются. Постоялец, засевший в жилом помещении, также вряд ли пустит вас, чтобы показать незнакомцам все удобства собственного жилища.

Типичные ошибки при покупке арестованной квартиры:

  1. заранее узнайте реальную цену понравившегося объекта недвижимого имущества, так как если участников будет много, есть риск, что во время торгов стоимость существенно возрастет;
  2. трезво оценивайте свои финансовые возможности. В результате торгов вы можете увлечься и предложить неподъемную для себя денежную сумму. На практике часто встречались случаи, когда начальная цена возрастала в полтора раза выше рыночной вследствие большого числа участников и азартной борьбы.

Пример

Как после покупки арестованной квартиры на сайте Росимущества оформляется жилье? Как спишется долг с должника (если, например, перед ФССП — задолженность 2, 5 млн. руб., а жилплощадь продается за 2 млн. руб.)? Объясните процесс снятия ареста с квартиры, выселения бывших жильцов. Через какое время можно перепродать квартиру после покупки?

Согласно положению ст. 57 ФЗ «Об ипотеке» организатор торгов заключает с покупателем договор, регистрируется переход права собственности на нового собственника. Реализация с торгов — это основание для снятия всех ограничений, т.е. на квартире долги списываются. Если подобные обременения имеются в ЕГРН, то они снимаются. После регистрации соответствующего права собственности в Росреестре вы получаете документ, гарантирующий ваше право владения квартирой. Согласно ст. 209 ГК РФ, вы вправе выселить бывших жильцов. Нужно проанализировать основания для выселения постояльцев, после чего вы подаете иск в судебный орган и выселяете за счет приставов. Но часто люди съезжают сами. Квартиру можно начать продавать после перехода права собственности на жилье.

Таким образом, арестованное приставами жилье за долги продают посредством торгов. Организацией аукциона занимается Росимущество. Начальная цена на такую недвижимость весьма заманчива, но стоит помнить, что вы приобретаете кота в мешке.

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка

На аукционе можно купить квартиру значительно ниже рыночной стоимости. Но сначала рекомендуем узнать основные нюансы. Собственникам единственной квартиры лучше не пробовать этот вариант покупки.

покупка квартиры у банкаПокупка залоговой квартиры может стать выгодным решением

Если жильцы не справляются с выплатами по ипотеке, то банк может конфисковать квартиру и продать ее на аукционе другим собственникам. Но занимается этим не сама финансовая организация. Прежде чем жилье попадает на электронные торги, квартира проходит несколько этапов.

В статье расскажем, насколько целесообразно приобретать недвижимость, которая была в залоге у банка, и можно ли верить слухам о выгоде такой покупки.

Выгодно ли покупать залоговую недвижимость

На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и недвижимость, которая находилась в залоге по потребительскому кредиту.

В списки залогового имущества банков, на площадки публичных торгов, электронных аукционов поступают разные варианты недвижимости:

  • загородные коттеджи,
  • квартиры со вторичного и первичного рынка,
  • таунхаусы,
  • апартаменты,
  • дачи.

купить квартиру через аукционИпотечное жилье могут забрать за долги

Допустим, жилье было взято на кредитные средства у банка. По Гражданскому кодексу ст. 348, если выплаты поступают несвоевременно, то квартиру могут изъять у кредитополучателя.

Финансовая организация, выступающая кредитором, заинтересована в продаже имущества. Но процесс может занять длительное время – бывает так, что квартира простаивает больше года. Поэтому банк снижает цену на квадратный метр в залоговом имуществе.

В среднем квартира в залоге будет стоить на 5-6% дешевле, чем в целом на рынке недвижимости. Все-таки ни бывший владелец, ни банк не заинтересованы в большой скидке. Квартиру в хорошем состоянии, скорее всего, получится купить за рыночную стоимость.

Переуступка ипотеки

Это похоже на обыкновенную сделку по ипотеке, только кредитная организация предлагает выбрать залоговую квартиру из специальных предложений, которые не смогли оплатить первые владельцы. Это привлекательные квартиры, а с их приобретением новый хозяин также становится заемщиком.

Стимулом для совершения покупки становится сниженная на 1-2 пункта процентная ставка. Новый хозяин квартиры также платит за нее рыночную стоимость, но по более выгодной ставке ипотечного кредита.

Если бы он не согласился на покупку недвижимости из банковского списка, то ипотечный заем специалист предоставил бы на общих условиях и без сниженной ставки.

Андрей посетил ипотечный департамент банка с твердым намерением купить квартиру в жилом комплексе «Сингапур». Однако банковский служащий отказал ему в оформлении кредита на желанную недвижимость: был необходим созаемщик. Мужчина не хотел обращаться к кому-то третьему, чтобы взять кредит. Тогда специалист ипотечного отдела предложил рассмотреть жилье из списка специальных предложений.

Этот вариант предполагал переоформление ипотечного кредита на покупателя, которому также переходит право собственности на квартиру. Андрей согласился с таким вариантом. К тому же предлагаемое жилье было рядом с работой.

Важно: такая процедура называется «перекредитование в одном банке». Покупателю оформляют кредит текущего кредитора банка. Конечно, продавец и покупатель могут подписать свой договор купли-продажи с использованием кредитного финансирования. В таком случае покупатель экономит на документах на квартиру, поскольку она уже находится в залоге у банка.

Аукцион банка

Такие торги банк организует при получении добровольного согласия заемщика и без участия судебной система. Такой способ продажи регламентируется ст. 55 №102-ФЗ. На аукцион попадают квартиры, за которые должники не могут платить кредит, при этом они не выступают против продажи жилья.

Виктория жила в пригороде Москвы, поэтому целых два часа у нее уходило на дорогу. Через два года она решила купить двухкомнатную квартиру в столице. Поиски жилья девушка начала через онлайн-аукционы банков.

Для участия в торгах можно было поставить на несколько лотов. Прежде чем подать заявку, Виктория выбрала квартиру. В облюбованном ею жилом комплексе на торги было выставлено 4 квартиры.

После осмотра всех вариантов Виктория выбрала двухкомнатную квартиру без видимых проблем, на четвертом этаже, с хорошим ремонтом. Торги проводила Единая торговая площадка. Для участия девушка оформила цифровую подпись и внесла обеспечительный платеж.

Схема аукциона:

  • стоимость лота устанавливает независимая оценочная компания;
  • участники аукциона вносят 5% от начальной цены;
  • квартира достается человеку, который называет максимальную стоимость.

Остальные участники аукциона получают назад задаток в 5%. Сумма победителя вносится на счет приобретения.

В случаи Виктории аванс составлял 2% от первоначальной стоимости лота. Когда сумма oтoбpaзилacь в личном кабинете Виктории на торговой площадке, она подала заявку на участие.

Аукцион шел 2,5 часа. 3a это время цeнa квapтиpы выpocлa нa 18%. По итогу недвижимость стала стоить около 10 млн рублей вместо 8,5 млн. Однако это было ниже ее рыночной цены.

Важно: во время торгов необходимо отслеживать рыночную стоимость квартиры в рассматриваемом районе. Если увлечься аукционом, то лот может оказаться выше среднерыночной стоимости жилья.

Победа на аукционе – половина дела. Теперь необходимо закрыть сделку. Через несколько дней компания, проводившая аукцион, присылает уведомление с точным адресом, стоимостью и сроками подписания договора кyпли-пpoдaжи. После этого необходимо оформить документы и зарегистрировать квартиру.

Аукцион после суда

На публичные торги квартиры попадают после судебных разбирательств. И владельцы такого жилья, как правило, выступают против его продажи.

Сергей, Виктор и Анатолий решили купить квартиру на публичном аукционе в складчину. Друзья несколько месяцев отслеживали объявления о торгах и копили деньги. Их целью стала однокомнатная квартира в пригороде.

Первые хозяева не справились с кредитом, и банк обратился в суд, чтобы выселить должников. Дело перешло к судебным приставам, которые выселили владельцев, опечатали квартиру и направили дело в Росимущество.

Именно недвижимое имущество на публичные торги попадает через несколько месяцев, а иногда спустя пару лет после выселения должников. Квартира стоит закрытой, пока дело проходит через сложные бюрократические процедуры. В скорейшей продаже такой недвижимости и закрытии кредита банк заинтересован больше всего.

залоговая недвижимостьТендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество

Раз в год одна территориальная структура Росимущество объявляет тендер на продажу залоговых квартир. Субподрядчик, выигравший конкурс, получает право на проведение аукциона.

На электронных площадках публикуют данные квартиры, причины выставления на торги. У участников есть месяц, чтобы познакомиться с материалами по недвижимости, узнать, кто в ней прописан, есть ли долги по ЖКХ и проч.

Важно: публичные торги проходят по такой же схеме, как банковские аукционы. Квартиру получает участник, предложивший большую цену.

Кадастровая стоимость однокомнатной квартиры, за которую боролись Сергей, Виктор и Анатолий, составляла 1,4 млн рублей. На торги она была выставлена за 800 тысяч рублей. Ребятам удалось ее приобрести за 900 тысяч. Таким образом, они переплатили лишь 100 тысяч рублей от первоначальной стоимости лота.

Из стоимости, проданной на аукционе квартиры, свой процент забирает организатор торгов. Затем судебные приставы переводят сумму Росреестру, который отправляет деньги в банк в счет погашения кредита.

Где объявляют об аукционах о продаже квартир

Объявления с арестованными квартирами публикуют в СМИ и на других площадках с массовой посещаемостью. Сведения об арестованной недвижимости можно обнаружить:

  • на сайтах кредитных организаций в соответствии с ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
  • на странице о проведении торгов,
  • на сайте Росимущества. Искать необходимо по региону места жительства. Некоторые регионы объединены одним ведомством.

Например, арестованное имущество Татарстана и Ульяновской области попадает на сайт Межрегионального территориального управления Росимущества в Республике Татарстан и Ульяновской области https://tu16.rosim.ru.

  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

На странице Росимущества и ФССП публикуются объявления не только о продаже квартир, домов, но и автомобилей, котельных, тепловых сетей и другого имущества.

Онлайн-витрины банка

Квартиры, которые не удалось продать на аукционе, попадают в специальный раздел на страницах кредитных организаций. Такое жилье продается по среднерыночной цене, поскольку банк заинтересован скорее закрыть долг.

Совет от банка

Победитель аукциона гарантировано получает юридически чистую недвижимость и заключает прозрачную сделку.

Банку нечего делать с квартирой, которая была возвращена должником. Она лишь служит дополнительным источником расходов, поскольку на ее содержание организация тратит деньги.

Читайте также  Как узнать не в залоге ли автомобиль

Иногда скидка на такую недвижимость может достигать половины суммы от первоначальной цены. Купить такую квартиру можно также с помощью ипотеки.

Риски покупки квартир на аукционе

Самые интересные предложения не доходят до открытой продажи. Аукционы контролируются государством. Однако в залоговых торгах не стоит участвовать людям, которые приобретают единственное жилье. Люди с улицы могут не узнать о выгодных предложениях.

Нельзя посмотреть недвижимость до покупки. Чаще всего квартиру до аукциона не разрешается посетить и увидеть все дефекты.

квартира на аукционеВ квартире могут быть зарегистрированы бывшие жильцы

Неожиданные гости. Есть случаи, когда квартиры продаются с зарегистрированными в ней людьми или с жильцами, которые из нее еще не выселились. И все это ложится на плечи нового владельца квартиры. Ему приходится выселять старых хозяев через суд и судебных приставов. Все это требует дополнительных расходов, причем только со стороны нового владельца.

Торги могут оспорить. Не допущенные к аукциону граждане могут оспорить процедуру в рамках дела о банкротстве. Они имеют право пожаловаться на действия организатора торгов в Федеральную антимонопольную службу, а это влечет за собой отмену аукциона.

Также объявить торги незаконными могут из-за нарушения правил. Это бывает, когда участники доказывают, что правила нарушили с целью изменить результаты аукциона. Еще до торгов надо проверить законность продажи недвижимого лота.

Долг за капремонт. Участники аукциона не могут проверить это сами, а организаторы торгов этого не делают. Между тем, долг за капремонт переходит к новому владельцу, в отличие от неплатежей по коммунальным платежам предыдущих хозяев.

Бывший владелец. Сюрприз может преподнести и прежний хозяин квартиры. В течение трех лет у него есть право оспорить решение о наложении взыскания. Если суд примет сторону бывшего владельца, то покупателю придется вернуть залоговую квартиру, купленную на аукционе. Кредитная организация вернет ему деньги. Правда, обеим сторонам на это потребуется потратить много времени.

Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Наряду с покупкой квартиры у застройщика или собственника на российском рынке недвижимости можно приобрести жилье, которое реализуется за долги — с аукциона. При этом сперва может показаться, что это весьма выгодное предложение, ведь цена на такие лоты должна быть в несколько раз ниже рыночной. Как обстоят дела на практике, на что нужно обратить внимание и выгодно ли совершать такую сделку, Domofond.ru спросил у экспертов отрасли.

Какое жилье могут продавать за долги?

Как правило, с торгов реализуется жилая недвижимость, на которую была взята ипотека или же под залог которой был взят кредит в банке. Также на аукционе возможно приобрести объекты, реализуемые в рамках процедуры банкротства и исполнительного производства (на основании постановления судебного пристава-исполнителя).

При это не всегда продажей таких лотов занимаются кредиторы (например, банки и кредитные организации). Есть и так называемая «добровольная реализация». «Здесь продавцами выступают собственники жилого помещения, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку, кредит и т. д. Несмотря на то, что условия и цена обязательно согласовываются с залогодержателем, должник сам выставляет цену на свою квартиру. И данная схема для него выгоднее по сравнению с тем, когда жилье продается банком. Так как можно рассчитывать на продажу квартиры по рыночной стоимости», — рассказывает независимый эксперт Николай Яблоков.

Где искать такое жилье?

Единого агрегатора, где можно было бы посмотреть все предложения по жилью, продаваемому «с молотка», не существует. Однако эксперты рекомендуют просматривать варианты на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих организаций есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о продажах имущества финансовых организаций, в том числе и жилья, размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Сколько можно сэкономить?

На аукционе действительно можно приобрести недвижимость по цене ниже рыночной, однако каких-либо гарантий не существует. Универсальный совет: чтобы не переплатить, стоит заранее изучить предложения на вторичном рынке с аналогичными характеристиками. Нужно четко понимать, какой объект ликвиден (а значит, вызовет ажиотаж среди участников аукциона), а какой нет. Исходя их характеристик лота, формируется стратегия поведения на торгах.

«Цену на привлекательный объект стоит повышать до рыночной, а лучше прибавить еще 5–10% от стоимости. Цена на неликвидный объект может быть определена как рыночная стоимость минус 10%. Эта формула не гарантирует победы на аукционе, но она точно убережет покупателя от переплаты», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Вместе с тем, как считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, на торгах вполне реально приобрести квартиру со скидкой в 25%. Так происходит, если банку, реализующему конкретный лот, нужно быстрее вернуть вложенные средства. Отыскать подобные предложения можно лишь в случае постоянного просмотра различных тематических сайтов.

Как принять участие в аукционе?

Алгоритм для участия в торгах достаточно прост: нужно получить электронную подпись (делается это через специальные удостоверяющие центры, которые указаны на сайте конкретной торговой площадки), отправить заявку и внести аванс (у различных организаций он различается) для обеспечения участия. Куда-либо ехать не придется: все аукционы проводятся в электронном виде. «Побеждает» тот, кто предлагает лучшую цену.

Покупателем квартиры, продаваемой с торгов, может стать любой. Впрочем, частые участники таких мероприятий — опытные инвесторы или рантье. Также некоторые эксперты полагают, что приобрести конфискованное судебными приставами жилье по выгодной цене человеку «с улицы» практически невозможно. «В каждом регионе Отдел реализации ФССП самостоятельно отслеживает все объекты недвижимости. И лакомые куски либо не доходят до торгов, либо торги проводятся с нарушениями и только для нужных победителей, исключая возможность участия посторонних покупателей», — комментирует директор ООО «НОРД» Василий Попов.

Какие подводные камни?

Прежде чем участвовать в подобных аукционах, необходимо внимательно ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Необходимо понимать, была ли данная квартира куплена, приватизирована или перешла в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК (жилищно-строительный кооперативприм. ред.). «Очень часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», — делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Несколько проще обстоят дела, когда квартира куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, добровольно не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс.

«Данный процесс может быть достаточно продолжительным — длиться до года. К участию в нем привлекается прокуратура. А если проживающие, несмотря на решение суда, все равно не освобождают помещение, приходится обращаться в ФССП для принудительного исполнения данного решения», — рассказывает Владислав Фролов.

Если же вы планируете приобрести залоговое жилье непосредственно у собственника, нужно помнить об одном важном нюансе. На момент заключения договора купли-продажи объект еще находится в залоге у банка, поэтому необходимо проработать схему снятия этого обременения.

«Существуют банки, которые предлагают безопасный для покупателя вариант закрытия сделки. Расчеты происходят через аккредитив, а одним из документов, предоставляемых продавцом для раскрытия аккредитива, является поручение банку о переводе суммы задолженности по кредиту. В этом случае переход права собственности происходит на имя покупателя с залогом в пользу банка, а после перевода суммы задолженности на кредитный счет банк предоставляет покупателю необходимый пакет документов для снятия залога», — отмечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Пенигин.

В этой ситуации у продавца квартиры нет возможности забрать деньги со счета и не расплатиться с банком, так как в случае непредоставления такого поручения продавец не сможет раскрыть аккредитив и забрать причитающуюся ему сумму. Но, продолжает Пенигин, есть и банки, которые не занимаются безопасными схемами продажи объектов и снятия обременения, а предлагают покупателю досрочно погасить кредит продавца. В этом случае продавец может в дальнейшем отказаться от регистрации перехода права собственности, оставив покупателя без денег и без квартиры.

«Кроме того, существует риск, что у продавца-должника есть и другие долговые обязательства, которые могут в дальнейшем повлечь признание должника банкротом и признание сделки купли-продажи недействительной по иску арбитражного управляющего», — заключает Дмитрий Пенигин.

Если все же решились на покупку

В большинстве случае покупатель не имеет возможности увидеть квартиру до торгов. Не всегда устроитель аукциона выставляет на сайт даже фотографии. И получается, как рассказывает Надежда Коркка, что единственной «зацепкой» становится адрес лота. Всю интересующую информацию придется добывать самостоятельно: искать сведения в интернете, приехать на место, расспросить соседей.

Приобретать ли жилье, реализуемое на аукционе, или нет — всегда личный выбор. Эксперты рекомендуют взвесить все «за» и «против», а также нанять жилищного юриста на проверку документов такой квартиры. Это поможет уберечь покупателя от потери времени и средств.

Реализация арестованного имущества судебными приставами: порядок, процедура и сроки

Реализация арестованного имущества судебными приставами — процесс уже вполне обычный. Он не вызывает у граждан особых вопросов. Точнее, столкнувшись с реализацией конфискованного или арестованного имущества, никто не будет слишком сильно волноваться. У данного процесса есть свой порядок действий, а также условия и правила проведения. Все это крайне важно, более того, это все закреплено законом. Давайте попробуем разобраться, как именно приставы могут реализовывать то или иное имущество, которое было изъято у собственника. К чему нужно готовиться, связываясь с данным процессом?реализация арестованного имущества судебными приставами

Читайте также  Как сдавать площадку в ГИБДД

Все по закону

Начнем с того, что процедура реализации арестованного имущества судебными приставами регулируется законом. Более того, есть специальная статья в российском законодательстве, которая регламентирует правила реализации арестованного имущества. Приписываются правила в законе «Об исполнительном делопроизводстве». Нам понадобится статья 87.

Здесь можно увидеть множество особенностей, предписываемых каждому типу имущества. Важно, что, согласно законам, у должника в некоторых случаях есть возможность самостоятельно реализации. Для этого «стоимость» процесса не должна превышать 30 000 рублей, отсутствуют споры относительно этой цифры. Явление очень редкое. В противном случае происходит реализация арестованного имущества судебными приставами.

Как действуют

Но что это за процесс такой? Чего нужно ждать? Каким именно образом будет все происходить? Возникает очень много вопросов относительно нашей сегодняшней темы.

Здесь все предельно просто и легко, если хорошенько разобраться. Сама по себе процедура реализации собственности, которая была арестована или изъята судом, называется продажей. То есть приставы и уполномоченные органы будут проводить сделку купли-продажи имущества гражданами. Этот процесс уже ни у кого не вызывает никаких подозрений и опасений. Ведь система уже давно всем известна. Более того, граждане довольно часто обращаются к покупке конфискованного или арестованного судом имущества. Особенно когда речь идет о недвижимости. Почему? Об этом — немного позже. Для начала следует выяснить, как происходит продажа арестованного имущества. Ведь свои ограничения и сроки есть у всего.порядок реализации арестованного имущества судебными приставами

Второй шанс

Торопиться с реализацией не стоит. Начинается данный процесс с того, что у гражданина изымают его собственность по тем или иным причинам. Судебные приставы уведомляют человека о его задолженности и направляют ему соответствующие документы, которые говорят об изъятии имущества. Этот процесс, пожалуй, самый важный. Ведь никто просто так прийти и отнять собственность не может. Каждому по закону должны дать шанс.

На что? На погашение задолженности. Ведь процесс продажи арестованного имущества судебными приставами начинается тогда, когда за гражданином числится серьезный долг. Именно так показывает практика. При этом срок погашения оного тоже четко установлен. Гражданин имеет право на закрытие задолженности в течение 30 дней после уведомления о конфискации. Если никакие меры не будут предприняты, можно попрощаться со своей собственностью. Она будет изъята, а затем передана для продажи приставами.

Оценка

Первый и очень важный этап, который должен быть проведен до начала продажи, — это оценка арестованного имущества. Без нее нельзя обойтись. К слову, придется пригласить для этого оценщика. Он быстро сможет установить реальную стоимость собственности, по которой придется ее продавать.

Оценивается все: и ценные бумаги, и недвижимость, и драгоценности. Правда, скорее всего, стоимость данных товаров неприятно удивит. Практика показывает, что арестованное имущество обычно оценивается не слишком высоко. Даже если в действительности оно представляет особую ценность.сроки реализации арестованного имущества судебными приставами

Что нужно, чтобы произошла реализация имущества судебными приставами? Процедура, как мы уже выяснили, начинается с оценки собственности. Итак, гражданину выслали уведомление об изъятии имущества, прошло 30 дней, а долг не погашен. Теперь нужно как можно скорее оценивать собственность и выставлять ее на продажу. Уложиться с вызовом оценщика придется в один месяц. Опись имущества судебными приставами без оценки считается недействительной.

По какой цене будет происходить выставление той или иной цены? Если никаких особенностей у собственности нет, то будет браться ее рыночная стоимость. После того как пристав получит результаты, можно начинать непосредственную реализацию. В действительности ничего трудного в этом нет. Особенно для покупателей.

Как продают

Реализация арестованного имущества судебными приставами, как мы уже выяснили, происходит при помощи продажи собственности. Это довольно распространенный случай. То, что было изъято, просто выставляется на продажу приставами на некоторый срок, по ценам, которые выдал оценщик.

Правда, есть здесь одна особенность. Дело все в том, что реализация конфискованного имущества судебными приставами, когда оное превышает стоимость в 500 000 рублей, происходит при помощи проведения аукциона. При этом обратить внимание стоит на то, что чаще всего подобный процесс относится к недвижимости — квартирам, домам, земельным участкам. Получается, что именно аукцион — основной путь реализации.

Выставление на продажу арестованного имущества происходит приставом-исполнителем при помощи специальных официальных ресурсов. И процесс полностью контролируется властями. То есть встретить на каком-нибудь любительском сайте продаж (например, «Авито») арестованную собственность почти невозможно. Вас все равно перенаправят на специальную базу, которая относится к тому или иному суду в России.процедура реализации арестованного имущества судебными приставами

Сроки

Отдельное внимание уделим продолжительности нашего сегодняшнего действия. Сроки реализации арестованного имущества судебными приставами четко установлены. Они не слишком большие. Сколько дано на этот процесс? За вычетом уведомления собственника, а также проведения оценки остается всего 2 месяца для проведения торгов и аукционов.

Что будет, если не уложиться в данный временной промежуток? Ничего страшного. Просто нереализованное имущество начнет дешеветь. Каждые 2 месяца просрочки снижают стоимость собственности на 15 %. Получается, чем дольше не покупают, тем ниже будет цена в конечном итоге.

Если говорить о проведении аукционов, то приставы-исполнители на сайте «Роисмущество» выкладывают возможные варианты товара, а также сроки проведения процесса. Если к тому моменту не набирается определенное количество участников, торги считаются несостоявшимися. Это значит, что теперь недвижимость будет выставлена на повторный процесс, но уже дешевле на 15 %. Ценник снижается до тех пор, пока не проведется успешная сделка. В этом отношении нет никаких ограничений.

После того как торги или сделка купли-продажи состоялись, исполнитель-пристав составляет соответствующий акт. В нем должны быть указаны все данные о товаре. Данная процедура не вызывает никаких проблем, ведь граждане в ней непосредственно не замешаны. Все, что должен знать покупатель, — это просто информацию о том, что он приобретает. В обязательном порядке его должны уведомить об особенностях имущества. Точнее, сообщить, что это арестованная собственность. Некоторые все еще не доверяют таким сделкам.

Не всегда можно

Порядок реализации арестованного имущества судебными приставами прост. Как видите, ничего особенного в этом нет. Только составление многочисленных актов, отчетов и уведомлений. Но имеются здесь некоторые ограничения.процесс продажи арестованного имущества судебными приставами

Например, нельзя арестовать имущество, которое было отдано под залог. Кроме того, данное ограничение действует тогда, когда сумма долга не превышает 3000 рублей. Явление редкое, но оно имеет место. Получается, не всегда и не во всех случаях можно производить арест. Как следствие, реализация тоже не производится.

Для взыскателя

Это еще не все. Если опираться на данные, описанные в законах РФ, то при отсутствии реализации имущества в течение месяца судебные приставы-исполнители направляют взыскателю уведомление с предложением оставить себе данную собственность. А точнее, выкупить ее.

Здесь гражданин ничем не ограничен. Свой ответ он в обязательном порядке направляет в соответствующие органы. На размышления дается 5 дней. Именно такой срок установлен законодательством. При согласии взыскателя оставить себе арестованное имущество выкуп происходит со скидкой. Какой именно? От указанной рыночной стоимости нужно отнять 25 %. Именно по такой цене взыскатели имеют право выкупать имущество.

Если же ответ получен не был или же гражданин оформил отказ, торги продолжаются не сразу. Вместо этого право на возвращение имущества передается должнику. В данном случае придется погасить долг, а также выкупить свою собственность. На практике данное явление встречается крайне редко. Ведь с должниками обычно разговор короткий.как происходит продажа арестованного имущества

Стоит ли

В принципе, сама процедура продажи арестованного имущества судебными приставами понятна. Она предельно проста. Направляется извещение должнику, потом ему дается месяц на закрытие долга. Если этого не происходит, то будет проводиться опись имущества с обязательным участием оценщика. Разумеется, данный процесс подразумевает составление соответствующего акта. Далее товар выставляется на продажу, чаще всего на аукционе. Возможно снижение стоимости на 15 %, если в установленные законом сроки не произошел сбыт имущества. И так снова и снова. Ничего трудного.

Только вот у некоторых покупателей возникает вопрос: а стоит ли вообще связываться с покупкой арестованного имущества? Ведь некоторые боятся обмана и проблем. Практика показывает, что причин для опасения нет. Более того, на аукционах часто можно выкупить чье-то имущество (особенно недвижимость) по доступным ценам. Если уж вы привыкли осторожничать, попросите полную информацию у приставов-исполнителей о том, что вы собираетесь купить. Вам должны разъяснить, по каким причинам имущество было изъято.

Договор

На деле все куда проще, чем кажется. Реализация арестованного имущества судебными приставами — процесс довольно распространенный. Более того, он пользуется у граждан огромным спросом. На то есть свои собственные причины. Например, стоимость собственности.реализация имущества судебными приставами процедура

Тем не менее не всегда стоит паниковать, если у вас изъяли имущество. В некоторых случаях судебные приставы могут пойти вам навстречу. То есть когда вы по каким-то причинам не смогли погасить долг и предотвратить опись. Распространяется это правило на случаи, когда имущество представляет особую ценность для собственника. При подобном положении можно попытаться договориться. Например, о продлении срока погашения долга. Это не совсем законно, но такая перспектива есть. Так что, если вы стали жертвой задолженности, не паникуйте. Постарайтесь договориться, погасить долг и вернуть себе имущество. Либо выкупите его, когда представится такая возможность.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: