Продажа по ДКП что это

ДКП — что это? Юридическое определение, расшифровка, образец заполнения договора и правила оформления договора купли-продажи

ДКП — это что? Как расшифровывается эта аббревиатура? Этот термин встречается в литературе, которая имеет отношение к юриспруденции. Как правило, его употребляют профессионалы в этой области, которые имеют отношение к договорам. Так что такое ДКП? Об этом и будет рассказано в статье.

Регулирование Гражданским кодексом

Обсуждение договора

ДКП — это что такое? Данная аббревиатура расшифровывается следующим образом: «Договор купли-продажи». Условия его заключения и исполнения регулируются Гражданским кодексом.

Суть данной в этом законодательном акте формулировки состоит в том, что две стороны этого договора, одна из которых — продавец, а вторая — покупатель, берут на себя соответствующие обязательства. В обязанности первой из указанных сторон входит передача в собственность противоположной стороне какой-либо вещи или определенного количества вещей, которые могут быть обозначены как «продукция» или «товар».

Термин «продукция» будет фигурировать в том случае, если продавец одновременно является и производителем. Тогда этот договор (как разновидность договора купли-продажи) будет называться «Договор поставки». По форме он аналогичен ДКП. Если же поставщик не является производителем, то в договоре будет идти речь не о продукции, а о товаре.

Вторая сторона, которая выступает в качестве покупателя, тоже берет на себя обязательства. Они заключаются в том, чтобы принять продукцию или товар и расплатиться за него в соответствии с суммой, оговоренной сторонами в указанные сроки.

Общие и специальные правила

Составление договора

Рассматривая вопрос о том, что это — ДКП, следует сказать, что его общие правила, которые предусмотрены Гражданским кодексом, касаются и купли-продажи валюты и ценных бумаг. Эти положения будут применяться в том случае, если отсутствуют специальные указания на правила их реализации и приобретения.

А также существуют случаи, когда российское законодательство предусматривает особенности, связанные с куплей-продажей отдельных видов товаров, которые определяют конкретные законы и другие акты. Что касается имущественных прав, то к ним также применимы общие положения о ДКП, если, конечно, характер этих прав или их содержание не предусматривают иного.

Отдельные разновидности договора

Продажа недвижимости

Существуют отдельные виды рассматриваемого договора. Речь идет:

  • о розничной купле-продаже;
  • поставке товаров;
  • поставке товаров для госнужд;
  • контрактации;
  • энергоснабжении;
  • продаже недвижимости;
  • продаже предприятия.

Если правилами Гражданского кодекса не предусматривается иное, то ко всем этим видам общие положения о ДКП также применяются.

Предмет договора

Под ним понимается то, в связи с чем, собственно, и заключается соглашение, возникают права и обязанности. В данном случае это товар или продукция. В качестве предмета может выступить самое разнообразное имущество, за исключением того, что из гражданского оборота изъято.

Традиционный, самый распространенный объект ДКП — это вещи. Какие из них могут быть товаром? Практически любые: и движимые, и недвижимые, и потребляемые, и нет, и делимые, и неделимые. А также те, что определены индивидуальными признаками или родовыми.

Единственное исключение из списка товаров, которые могут быть проданы, — это деньги. Но это правило не касается иностранной валюты, которую покупать и продавать разрешено. В подавляющем большинстве случаев предмет договора — это такие вещи, продавец которых в момент их реализации является одновременно их собственником.

Стороны договора

Выработка условий договора

В продолжение рассмотрения вопроса о том, что это — ДКП, следует сказать о его сторонах.

Продавец — это то лицо, которое берет на себя обязательство по передаче вещи (товара) покупателю в собственность.

Покупатель — то лицо, которое становится обязанным не только стать собственником товара, но и расплатиться за него заранее определенной сторонами денежной суммой в установленные сроки.

Форма ДКП

У договора купли-продажи она определяется предметом, участвующими в нем сторонами, а также ценой.

Если предметом ДКП является недвижимое имущество или предприятие, то необходимо составлять его письменно и непременно провести государственную регистрацию. Обязательной письменная форма является также и для внешнеторговых договоров.

Когда речь идет о договорах, касающихся движимых вещей, то письменными должны быть только те, которые заключаются при участии юридических лиц. А еще те, цена которых выше МРОТ в десять раз. При этом если подобные сделки исполняются и совершаются одновременно, письменная форма не является обязательной. Примером является розничная купля-продажа.

Далее рассмотрим один из распространенных видов договоров купли продажи — ДКП автомобиля.

Купля-продажа транспортного средства

Бланк договора

По ДКП авто его владелец берет на себя обязательство передать его покупателю в собственность. А тот обязуется принять его и оплатить его стоимость.

Такой договор заключается в письменной форме, а оформлять у нотариуса его не нужно. Факт того, что передача автомашины от продавца к покупателю уже произошла, фиксируется посредством подписания акта приема-передачи.

Документы, необходимые для оформления ДКП автомобиля

ДКП автомобиля

Чтобы правильно оформить такой договор, нужно иметь при себе ряд документов:

  1. Паспорт транспортного средства, в котором должна быть отметка о том, что ГИБДД сняло его с учета.
  2. Паспорта продавца и покупателя.
  3. Когда продавец и собственник — это не одно и то же лицо, ему нужна доверенность, выданная владельцем транспорта, для того чтобы он мог совершить сделку по продаже авто.
  4. Если покупатель не предполагает приобрести автомашину в собственность, то он также должен озаботиться получением доверенности на ее покупку от того лица, которое станет новым владельцем.
  5. В случае заключения договора от имени юрлица тот его сотрудник, который осуществляет сделку, обязан получить доверенность от фирмы на покупку или продажу транспортного средства, а также взять с собой паспорт и печать организации для проставления ее в договоре.

Далее будет рассказано о сведениях, которые должны быть в обязательном порядке внесены в договор купли-продажи авто.

Данные, вносимые в договор

Продажа авто

ДКП автомобиля составляется в трех экземплярах. По одному для продавца и покупателя, а один для представления в ГИБДД. В договоре следует отразить сведения о транспортном средстве по максимуму.

Рассмотрим подробнее, как заполнить бланк ДКП автомобиля, взятый за образец. Он приведен ниже. Это договор, где продавцом является физическое лицо, а покупателем – юридическое:

  1. Слева вверху пишется название города, другого населенного пункта, где происходит подписание договора.
  2. Справа ставится дата купли-продажи авто.
  3. Далее — ФИО владельца автомобиля.
  4. Данные его паспорта.
  5. Место проживания.
  6. Наименование юрлица — приобретателя транспорта.
  7. Адрес.
  8. ФИО лица, которому доверена покупка авто.
  9. Данные паспорта.
  10. Реквизиты доверенности.
  11. Как можно более полные данные по автомашине. Они берутся из ПТС.
  12. Стоимость предмета купли-продажи, которая проставляется как цифрами, так и прописью.
  13. Отметка о получении денег и передаче автомобиля. Должны быть поставлены подписи сторон, дата. А в случае если участником договора является юридическое лицо, ставится его печать.

образец договора

Далее рассмотрим некоторые нюансы, возникающие при подписании ДКП автомобиля.

Важные моменты

Бывают случаи, когда стоимость транспортного средства выплачивается продавцом покупателю не полностью или вообще откладывается на другое время. В такой ситуации необходимо сделать об этом специальную оговорку в соглашении. Это могут быть дни, месяцы, недели.

бланк договора

Следует также обратить внимание на указание в ДКП данных о тех предметах, которые передаются вместе с авто. Например, это могут быть:

  • документы на дополнительное оборудование в виде сигнализации, магнитолы, колонок;
  • документы на автомобиль;
  • дополнительные вещи (зимняя резина, огнетушитель, домкрат, запчасти).

транспортное средство получил

____________________________ (ФИО полностью)

«____» _____________________20 __ г.

транспортное средство передал

«____» ____________20 __ г.

Выше представлен бланк ДКП автомобиля, который поможет составить его правильно, и вариант документа о передаче денег. Сведения о приеме-передаче автомобиля и денежных средств могут быть либо включены в него, либо оформлены отдельным актом.

Продажа по ДКП что это

Что делать, если вы продавец

Продажа квартиры начинается с подготовки пакета документов. Лучше этим заняться заранее, так как процедура займет определенное время.
Первым делом советуем воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра, который предусматривает большое количество различных вариантов оформления недвижимого имущества. С помощью интерактивного анкетирования сервис вам подскажет, какой перечень документов необходим конкретно в вашей ситуации, и обозначит порядок действий.

Читайте также  Узнать стоит ли машина на учете онлайн

Рекомендуем обратить внимание на следующие моменты:

  • Если вы не можете присутствовать на сделке, вам заранее необходимо оформить нотариальную доверенность на продажу квартиры, а также на представление документов в Росреестр на государственную регистрацию.
  • Если среди собственников продаваемой квартиры есть лица, находящиеся под опекой и попечительством (например, несовершеннолетние граждане, совершеннолетние недееспособные граждане, граждане, признанные ограниченно дееспособными), нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.
  • Если в продаваемой квартире кто-то прописан, стоит заранее урегулировать с покупателем вопрос о сроках снятия с регистрационного учета. Это можно сделать на портале Госуслуг, или обратившись в МФЦ. После этого там же необходимо заказать выписку из домовой книги — она позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан. Срок давности выписки должен быть не более 30 календарных дней.
  • Если квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. В этом случае требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Что делать, если вы покупатель

Изначально необходимо убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Важно! Попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ, подтверждающий основание приобретения (получения) квартиры в собственность (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Это поможет вам дополнительно удостовериться, что продавец владеет квартирой на законных основаниях.

Кроме того, вы самостоятельно можете заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости — как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались ранее.

Заказать и получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, на портале Госуслуг , а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».

Стоит проверить, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус. В случае если на момент приобретения недвижимости продавец состоял в браке, требуйте согласие супруга (см. выше). При этом необходимо учитывать, что непредставление согласия супруга продавца на продажу квартиры не будет являться основанием для отказа в государственной регистрации прав на эту квартиру, вопрос о наличии или отсутствии такого согласия государственным регистратором прав не выясняется. Однако, если такое согласие не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) будет внесена отметка, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Исключение из ЕГРН такой отметки законодательством не предусмотрено.

Проверьте информацию, кто зарегистрирован в квартире. Справку об отсутствии задолженности по платежам услуг ЖКХ по форме ЕИРЦ-22 можно заказать в МФЦ, ТСЖ, в Управляющей компании или на портале Госуслуг. Если для вас это важно, настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это избавит вас от непредвиденных ситуаций и возможных конфликтов, в том числе от обращения в суд.

Также важно проверить, была ли в квартире перепланировка. Для этого запросите у продавца технический паспорт. Важно, чтобы все изменения в квартире были узаконены. В обратном случае после покупки квартиры вам придется это делать самостоятельно.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи вам понадобится кредитный договор.

Кроме того, для составления договора купли-продажи (а также для представления (предъявления) на государственную регистрацию) потребуются в том числе следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность сторон договора купли-продажи (их представителей);
  • свидетельство о рождении ребенка, если среди собственников – несовершеннолетний.

Важно! В случаях, установленных законом, договор купли-продажи квартиры требует обязательного нотариального удостоверения (например, если ее продавцом (одним из продавцов) является малолетний (не достигший 14 лет) гражданин, недееспособный гражданин, гражданин, находящийся под опекой; если супруги, приобретая в долевую собственность квартиру, заключают договор купли-продажи, содержащий элементы брачного договора).

Куда обращаться для осуществления регистрационных действий

Регистрация перехода прав и прав собственности осуществляется в соответствии с федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Документы на регистрацию права собственности можно подать:

  • в бумажном виде при личном визите в МФЦ или офисы Федеральной кадастровой палаты Росреестра;
  • в электронном виде (если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
  • дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт Федеральной кадастровой палаты Росреестра ( «Выездное обслуживание» );
  • через нотариуса по личной инициативе участников сделки купли-продажи или по требованиям законодательства.

За государственную регистрацию права собственности на квартиру покупателем уплачивается государственная пошлина (для физических лиц – 2 тыс. руб.). При этом представление документа о ее уплате вместе с заявлением о государственной регистрации прав (и иными документами, необходимыми для регистрации) не требуется. Документ об уплате государственной пошлины можно представить по собственной инициативе.

Если квартира приобретается в кредит, то регистрируется ипотека в силу закона с одновременной регистрацией права собственности на квартиру. Для этого покупателем (залогодателем) или лицом, в пользу которого будет зарегистрирована ипотека (залогодержателем, например, продавцом, представителем банка и т.д.) предоставляется заявление о регистрации ипотеки в силу закона. Госпошлина за регистрацию ипотеки не взымается.

Важно! В настоящее время в 75 регионах России Росреестр совместно с кредитными организациями реализует проект «Электронная ипотека за 1 день». В рамках проекта граждане могут оформить ипотеку за сутки, при этом документы на регистрацию в Росреестр банк подаёт самостоятельно в рамках электронного взаимодействия.

После завершения регистрационных действий покупатель получает в том числе выписку из ЕГРН, где содержится информация о его зарегистрированном праве собственности на квартиру.

ДКП – что это такое

В жизни любого автовладельца всегда наступает момент, когда необходимо расстаться со своим «железным другом». В настоящее время закон предусматривает множество самых разнообразных способов продать свое авто. Самым популярным является написание ДКП. Постараемся разобраться, что это такое, а также как его правильно составить.

Как можно продать автомобиль

Когда-то давно продажа автомобиля была долгим, а соответственно, мучительным процессом. Ведь для этого нужно было ехать в ГИБДД, а также стоять в долгих очередях вместе с покупателем, чтобы оформить все необходимые документы. Сами люди и власти искали способ намного упростить этот процесс, а затем придумали генеральную доверенность, которая полностью передавала право владения автомобилем сроком на три года.

Таким образом, следующий владелец мог управлять автомобилем в течение трех лет, не беспокоясь ни о чем. Кроме того, этот документ дает право свободной продажи автомобиля, однако трудности возникали при оформлении. Новому владельцу приходилось пройти через множество юридических трудностей, а также бумажную волокиту, чтобы оформить на себя авто. Поэтому на смену генеральной доверенности пришел абсолютно новый документ – это договор купли-продажи.

ДКП появился, примерно, в 2013 году, а затем стал настоящей находкой для перекупщиков. Этот документ подтверждает право владения автомобилем, а также позволяет делать с ним все, что угодно. Кроме того, он разрешает передвигаться на машине без страховки, но все это в течение ограниченного срока (десять дней). ДКП действует всего 10 дней, за это время необходимо как можно скорее пройти техосмотр, оформить страховой полис, а затем ехать в ГИБДД для переоформления.

ДКП

Договор купли-продажи освобождает продавца от дальнейшего участия при оформлении автомобиля и значительно упрощает этот процесс. Для этого достаточно лишь получить деньги за машину и поставить свою подпись в специальной графе. Таким образом, процедура заметно упрощается, а времени на переоформление автомобиля потребуется намного меньше.

  1. Вы тратите меньше времени на переоформление и ваша сделка полностью защищена.
  2. Забрать машину можно сразу же после осмотра. С момента подписания ДКП, он автоматически становится вашим.
  3. ДКП можно оформить рукописно и не обязательно иметь для этого бланк.
  4. По договору можно купить не только автомобиль, но и прицеп, кузов или даже номерной знак.

Недостатки ДКП:

  1. Договор действует очень ограниченное время и не всегда можно успеть все необходимые регистрационные действия над автомобилем.
  2. Велика вероятность подделки или встречи с перекупом. Подделка касается как подписей, так и того, что машина не чиста юридически. Поэтому перед Заключением ДКП настоятельно рекомендуется проверить автомобиль в специальном сервисе или даже на ближайшем посту ГИБДД.

Как оформить ДКП

Чаще всего, его делают как бланк на принтере и затем заполняют обычной шариковой ручкой. Он обязательно должен содержать все паспортные данные владельца автомобиля, а также нового собственника, вся информация, указанная в ПТС об автомобиле, номер СТС, тип и мощность двигателя. В конце договора должно быть указано, точная сумма и подтверждение сделки. Подтвердить такую сделку можно поставив свою подпись и дату. В верхней части договора обязательно указывается город и дата.

Совсем не обязательно придерживаться каких-то гостов при оформлении. Достаточно просто внести все необходимые данные и указать, что между продавцом и покупателем заключается ДКП, который подразумевает передачу в собственность покупателю транспортное средство продавца, естественно, после передачи денег.

Подписание ДКП автомобиля

Чтобы вам было удобнее, мы создали для вас образец такого договора, который можно спокойно использовать при продаже автомобиля.

Читайте также  Как скрывают номера от камер автоматической фиксации

Видео по теме

Что такое ДКП и как его составить в 2020 году?

Если при покупке квартиры в строящемся доме между застройщиком и покупателем оформляется договор долевого участия (ДДУ), то при приобретении жилья на вторичке или в готовой новостройке необходимо заключить договор купли-продажи (ДКП).

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить? — pr-flat.ru

Что такое договор купли-продажи недвижимости, когда он нужен и как его правильно составить?

Что такое договор купли-продажи? Когда он нужен и как его составить?

Что такое ДКП?

Договор купли-продажи (ДКП) — юридическое соглашение о том, что продавец передаст покупателю право на определенную вещь, являющуюся предметом по договору, за оплату в оговоренном размере и на указанных условиях.

ДКП по недвижимости необходим при сделках купли-продажи жилья, на которое ранее было зарегистрировано право собственности. Это может быть квартира на вторичном рынке, а также жилье в новостройке, которую застройщик уже сдал в эксплуатацию. Аналогично ДКП оформляется при сделках с земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. Продавцом/покупателем по ДКП может выступать как физическое, так и юридическое лицо.

Особенности ДКП при сделках с недвижимостью

Договор купли-продажи — это широкое понятие, более того такие соглашения могут быть как устными, так и письменными. Мы ежедневно заключаем ДКП, например, совершая покупки в магазине или на рынке.

Особенностью ДКП при сделках с недвижимостью является то, что такое соглашение обязательно оформляется в письменном виде. Исключений не существует. Только на основании подписанного сторонами документа Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

В сделке по ДКП принимают участие как минимум две стороны. Но дополнительно могут быть включены доверенные лица, представляющие чьи-либо интересы.

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании — pr-flat.ru

Купить квартиру по ДКП возможно как у физического лица, так и у компании

Нужен ли нотариус в сделках с ДКП по недвижимости?

Согласно действующему законодательству существует ряд сделок с недвижимостью, в которых обязательно удостоверение нотариуса. Во всех прочих случаях достаточно простого подписанного сторонами соглашения.

Основные виды сделок с недвижимостью, в которых необходимо участие нотариуса:

— если по ДКП покупается/продается доля в квартире или доме (ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— если покупается/продается квартира вашего ребенка или человека, находящегося под вашей опекой (ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»),

— в случае покупки/продажи квартиры при условии пожизненной выплаты средств на содержание — ренты (ст. 584 ГК РФ).

В подавляющем большинстве прочих сделок с недвижимостью необходимо лишь соблюсти требования гражданского кодекса, а именно:

— указать стороны по ДКП,

— указать предмет договора,

— стоимость и порядок оплаты от покупателя продавцу,

— прописать условия передачи предмета договора.

Как составить договор купли-продажи квартиры?

ДКП квартиры – это документ по сделке на крупную сумму. Если есть сомнения по правильности составления договора, лучше проконсультироваться с юристом.

Застройщики, продающие свои квартиры в готовых домах по ДКП, уже имеют готовые шаблоны, по которым реализуют недвижимость. Также, если вы покупаете квартиру по договору купли-продажи в ипотеку, соглашение с продавцом будет проверено уполномоченными службами банка-кредитора. Но внимательно ознакомиться со всеми условиями ДКП стоит в любом случае.

Обратите внимание на следующие основные пункты ДКП на квартиру:

— Стороны по ДКП. Должны быть указаны владелец прав на недвижимость и покупатель, которому эти права передаются;

— Предмет договора. Необходимо указывать полный адрес объекта недвижимости, тип (квартира), размер (общая площадь квартиры), кадастровый номер;

— Цена квартиры. Стоимость объекта – обязательный пункт ДКП. Цена квартиры указывается в российских рублях;

— Финансирование сделки. В соглашении указывается источник финансирования сделки со стороны покупателя – собственные средства или ипотека;

— Порядок и условия оплаты. Оплата по сделке купли-продажи квартиры может осуществляться разным путем, например, через аванс или задаток. В договоре указываются даты, сроки и условия передачи денежных средств, а также способ расчетов – безналичным переводом, через банковскую ячейку, аккредитив и т.д.

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора — pr-flat.ru

Права на недвижимость переходят не после подписания ДКП, а только после регистрации договора

Подписание ДКП на квартиру еще не означает передачу прав на нее. Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре.

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Договор купли-продажи в сделках с первичной недвижимостью

Приобретение первичной недвижимости у застройщика может осуществляться не только по договору долевого участия и не только на стадии возведения новостройки. Иногда застройщик предлагает купить квартиру в доме, который уже сдан в эксплуатацию и в котором уже закончены все строительные и отделочные работы. В рамках настоящей статьи речь пойдет о том, как купить жилье у застройщика по договору купли-продажи, о том, на что нужно обращать внимание при рассмотрении подобного предложения.

Нельзя сказать, что сделки купли-продажи на рынке первичной недвижимости являются распространенными, поскольку большая часть квартир раскупается еще на начальных стадиях строительства, а остальные «уходят» до того, как дом сдается в эксплуатацию. Собственно, идея долевого строительства именно в том и заключается, что застройщик, продавая жилье, сначала собирает деньги на его возведение.

Однако эта схема хорошо работает, прежде всего, с новостройками, в которых предлагается жилье стандарт-класса. А вот часть квартир в домах класса «комфорт», «бизнес», а тем более, квартир категории «элит» застройщики и девелоперы имеют реальную возможность продать только после окончания строительства. В условиях ограниченного спроса на недвижимость «вышесреднего» качества требуется определенное время, чтобы найти покупателя.

Почему застройщику выгодно продавать готовые квартиры

dogovor_kupli_pervichka_1.jpg

Квартиры в домах, сданных в эксплуатацию, могут предлагаться, например, в рамках девелоперских проектов, где, кроме средств дольщиков, может частично использоваться собственное финансирование, банковские кредиты. Такой подход может обеспечить девелоперу или застройщику дополнительную прибыль, так как готовые квартиры стоят дороже.

Кроме того, побудили застройщиков и девелоперов к реализации жилья после окончания строительства поправки к ФЗ-214, вступившие в силу в силу еще в 2017 году. Речь идет о требовании к уставному капиталу застройщика, перед тем, как привлекать средства дольщиков, у застройщика в распоряжении уже должен быть определенный запас денежных средств. И этот капитал, вместо того, чтобы держать его мертвым грузом на банковских счетах (где его будет неумолимо поглощать инфляция), можно вложить в строительство, за счет чего будет получен дополнительный доход.

Преимущества покупки готовой квартиры у застройщика

Покупка готовой квартиры лишает покупателя главного преимущества долевого строительства – относительно низкой цены, купить жилье по ДДУ на стадии котлована можно значительно дешевле, чем готовую квартиру. Однако отсутствие этого преимущества с лихвой компенсируется другими достоинствами, которые обеспечивает сделка формата прямой купли-продажи:

  • Здание уже возведено и сдано в эксплуатацию, поэтому на этапе покупки просто отсутствует вероятность таких неприятных сюрпризов, как «долгострой», проблемы, связанные с приемкой дома государственными контролирующими органами;
  • В отличие от квартиры, которая продается на стадии котлована и существует пока только в проектной документации и в представлениях дольщика, жилье, которое продается по договору купли-продажи, реально существует. Его можно осмотреть, оценить качество выполненных работ, что исключает возникновение каких-либо споров с застройщиком по поводу качества жилья
  • Недвижимость по-прежнему остается первичной, ведь в квартире никто не жил и не был зарегистрирован, права собственности принадлежат застройщику. Исходя из этого, можно говорить об отсутствии каких-либо проблем с правами третьих лиц на приобретаемую квартиру, о сложностях, связанных с необходимостью “выписывать” с жилплощади кого-либо через суд.
Читайте также  ГИБДД где можно поменять права в Москве

Процесс приобретения квартиры в новостройке по договору купли-продажи мало отличается от покупки недвижимости на вторичном рынке и делится на несколько этапов:

  • Подписание договора купли-продажи;
  • Перевод средств на аккредитив в пользу застройщика (суммы, указанной в договоре или приложениях);
  • Регистрация права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
  • Подписание акта приемки-передачи жилья;

Подготовка к сделке. На что обратить внимание в первую очередь

Как и любая сделка, покупка готовой квартиры на рынке первичного жилья связана с определенными рисками для покупателя. Поэтому, перед тем, как подписывать договор купли-продажи, необходимо внимательнейшим образом изучить все условия. Нужно проверить объект недвижимости (физически и документально), проверить самого застройщика, и только после этого ставить свою подпись, а также переводить деньги на счет застройщика.

Осмотр квартиры. Анализ цены

dogovor_kupli_pervichka_3.jpg

В первую очередь, изучаем объект недвижимости. В отличие от ДДУ готовая квартира предлагается на условиях «как есть», другими словами, при обнаружении каких-либо дефектов и недостатков заставить застройщика их исправить не получится . Оцениваем все параметры жилья и анализируем запрашиваемую цену. Нужно помнить, что если цена будет ниже среднерыночной, то, скорее всего, есть какие-либо сюрпризы, о которых застройщик умалчивает. Дело может быть в качестве жилья (например, не работает какой-либо элемент инженерной инфраструктуры) или в документах.

  • Необходимо сверить результаты визуальных наблюдений с планом БТИ, если, например, отсутствует стена (там, где она должна быть по плану), вам впоследствии придется регистрировать перепланировку, и с этим могут возникнуть проблемы.
  • Кроме того, заниженная цена может говорить о возможном мошенничестве со стороны продавца (как бы убедительно ни звучали причины скидки). Поэтому, если цена слишком привлекательна, очень тщательно проверяем все, что только можно проверить.

Впрочем, может оказаться, что квартира продается «со скрипом» просто по причине ее невыгодного расположения (например, первый этаж с окнами на парковку).

Изучаем документы продавца

Итак, с ценой и качеством недвижимости разобрались, переходим к документам – необходимо выяснить, какое отношение имеет продавец к предлагаемой недвижимости. Нужно удостовериться, что застройщик является собственником — сделать это несложно, достаточно получить выписку из Росрееста (можно запросить ее в режиме «онлайн»). Кроме того, нужно попросить оригиналы документов, в которых указано, на каком основании право собственности было приобретено.

Текст договора купли-продажи. Какие положения рекомендуется включить в договор

dogovor_kupli_pervichka_4.jpg

Теперь изучаем договор купли-продажи. В качестве продавца должно быть указано именно то юридическое лицо, которое имеет право собственности на квартиру . Среди обязательных (согласно ст. 554 ГК РФ) параметров недвижимости, в договоре должен быть указан почтовый адрес с номером квартиры, в противном случае договор будет признан недействительным.

  • В договоре обязательно должна быть указана полная стоимость квартиры или же цена квадратного метра, во втором случае в договоре должно быть определено количество квадратов.
  • Крайне желательно присутствие в договоре купли-продажи пункта о том, что цена впоследствии не может быть изменена и является окончательной.
  • Помимо этого, стоит включить в договор следующее условие: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на эту квартиру, а также отсутствие любых обременений (залог, арест).
  • Условия расторжения договора также должны быть прописаны, как и обязательство продавца предоставить вам документы, необходимые для регистрации прав собственности;
  • Обязательно нужно указать в договоре не только сумму, но также порядок и сроки оплаты. Оптимальным вариантом является проведение оплаты через аккредитив – покупатель передает банку распоряжение провести платеж в пользу продавца только после предъявления документа, свидетельствующего о том, что продавец выполнил условия договора. То есть — продавец приносит в банк выписку из ЕГРН и получает деньги. Однако возможны и другие варианты оплаты, например, прямая передача наличных денег (под расписку) или же использование банковской ячейки.

Покупателю, который слабо разбирается в нюансах составления договора, законности и возможных трактовках различных его положений, будет непросто понять, с какими рисками он может столкнуться. В договоре могут оказаться формулировки, которые неявно указывают на определенные действия или аспекты, но которые весьма недвусмысленно воспринимаются во время судебных разбирательств. Поэтому будет лучше, если текст договора будет изучать профессиональный юрист, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Специалист поможет вам понять истинное значение тех или иных формулировок, а также подскажет, что еще можно включить в договор для того, чтобы обезопасит себя от рисков.

Действия после подписания договора. Регистрация прав собственности

dogovor_kupli_pervichka_5.jpg

На данный момент договор купли-продажи регистрировать не нужно, после подписания покупатель отправляется в банк и оформляет распоряжение на выплату средств через аккредитив. Копию распоряжения получает продавец недвижимости, и теперь нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого нужно подать соответствующее заявление с набором документов (со стороны продавца и покупателя), получить документ, подтверждающий факт подачи. Вот перечень необходимых документов:

  • Договор купли-продажи;
  • Паспорт и его ксерокопия, заверенная у нотариуса;
  • Заявление на специальном бланке о государственной регистрации (бланк можно получить у специалиста регистрационной службы);
  • Экспликация и план квартиры (оформляется в БТИ);
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Учитывая тот факт, что время от времени нормативные акты изменяются, лучше уточнять перечень документов в Росреестре.

Расчеты по договору

Процесс переоформления занимает примерно неделю или две, по окончании процедуры покупатель получает письмо об успешном переоформлении или об отказе. С 2017 года свидетельства на право собственности не выдаются, поэтому продавцу для получения оплаты необходимо взять выписку из ЕГРН .

Приемка жилья

dogovor_kupli_pervichka_6.jpg

Когда застройщик получил деньги, наступает завершающая стадия сделки – физическая передача квартиры по акту приемки-передачи . Покупатель должен удостовериться в том, что недвижимое имущество ему передается в том же состоянии, в каком оно находилось на момент предыдущего осмотра. После подписания документа все обязательства сторон по договору купли-продажи считаются выполненными.

Заключение

Тот факт, что недвижимость приобретается у застройщика, не гарантирует отсутствия различных проблем, которые могут возникнуть на любом этапе. Как и в случае с покупкой недвижимости на вторичном рынке, необходимо уделять повышенное внимание проверке юридической чистоты квартиры (отсутствие обременений, долгов, прописанных жильцов, арендаторов).

Даже после того, как все обязательства по договору выполнены, по различным причинам договор может быть признан недействительным, к сожалению, законодательство несовершенно. Исходя из этого, настоятельно рекомендуется привлекать опытного юриста для сопровождения сделки, поскольку сумма, которую придется оплатить специалисту, в любом случае будет намного меньше тех денег, которые вы можете потерять в результате мошеннических действий продавца.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: