Власти изменят правила компенсации ущерба владельцам недвижимости

Власти изменят правила компенсации ущерба владельцам недвижимости

Фото: Наталия Федосенко / ТАСС

Минэкономразвития разработало новые правила возмещения убытков правообладателям недвижимости. Соответствующий проект постановления размещен на федеральном портале нормативных правовых актов, его публичное обсуждение продлится до 28 февраля. Документ разработан, чтобы исполнить поручения правительства от ноября 2019 года, а также ноября и декабря 2018 года, говорится в сопроводительных материалах.

Собственники недвижимости и сейчас могут рассчитывать на возмещение убытков — это право закреплено в Земельном кодексе РФ в статьях 57 и 57.1, последняя была принята в 2018-м. Но на практике из-за отсутствия четких правил получить компенсацию было непросто, констатируют опрошенные РБК юристы. Речь идет о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков и правообладателей объектов, расположенных на этих участках, а также при изменении зон с особым использованием земель.

Фото:Андрей Гордеев / Ведомости / ТАСС

Правообладатели земельных участков могут понести убытки в самых разных ситуациях. В частности, власти без согласования с собственником земли могут изменить ее целевое назначение или установить сервитут на участок. Ограничения использования земли могут затрагивать многих пользователей одновременно, что приводит к сотням споров. Среди подобных примеров: расширение санитарных зон трубопроводов и установление охранных зон «Есенинских мест» в Рязанской области, запрет на постройки в которых коснулся почти 40 жилых деревень.

Как планируется определять ущерб

Как следует из проекта новых правил, на возмещение убытков могут рассчитывать все правообладатели недвижимости, права которых нарушены. То есть это как собственники, так и арендаторы объектов, а также «обладатели иных прав на недвижимость».

Размер убытков, согласно документу, складывается из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды. Для оценки убытков будут привлекать оценщиков недвижимости, а также изучать бухгалтерскую отчетность и другие документы. При этом возместить убытки собственникам и арендаторам могут как деньгами, так и недвижимостью. Отдельно установлены правила оценки сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или уничтожены.

Среди случаев, когда можно рассчитывать на возмещение убытков, перечислены следующие.

  • Рыночная стоимость недвижимости уменьшилась.
  • Недвижимость нельзя использовать из-за изменения разрешенного вида использования. В этом случае оплачивается стоимость обустройства на новом месте. Но если участок или другая недвижимость не использовались или были выставлены на продажу (соответствующие объявления были размещены в СМИ или интернете), убытки не возмещаются.
  • Договор пользования недвижимостью пришлось расторгнуть из-за невозможности его исполнения в силу ограничения прав.
  • Пользователю помещения пришлось изменить место проживания. В этом случае оплачиваются расходы на аренду другого жилья «до приобретения в собственность другого жилого помещения», а также расходы на переезд, поиск другого жилья, оформление прав на него и т.п.
  • На участках или в помещениях нельзя больше работать, в этом случае необходимо оплатить правообладателю «вынужденный простой» работников.
  • Качество земли ухудшилось (речь в первую очередь идет о сельхозземлях). В этом случае можно рассчитывать на компенсацию расходов на рекультивацию земли, а если она невозможна, то на полную компенсацию стоимости участка. При этом должна быть выплачена компенсация за остановку работ и за снижение плодородия, если оно произошло.

Кроме того, правообладатели должны получить выплаты при изъятии участков, а также могут рассчитывать на компенсацию расходов за начатое строительство или капремонт, которые не были завершены из-за ограничения прав собственников. Расходы на снос зданий и сооружений в этом случае также возместят.

Почему важно принятие новых правил

Документ разработан, чтобы заменить действующие правила возмещения убытков, которые утверждены постановлением правительства № 262 от 7 мая 2003 года, указывает адвокат юридической службы «Амулекс» Дмитрий Томко. По его словам, проект учитывает сложившуюся правоприменительную практику и не приведет к ее изменению.

Фото:Алексей Сухоруков / РИА Новости

«В настоящее время есть постановление правительства 2003 года, но практика его применения просто ужасная для правообладателей», — парирует руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. В пример он приводит случай, когда суд отказал в компенсации убытков собственнику участка сельхозназначения для дачного строительства, который попал в зону охраны магистрального трубопровода. «Обоснованием стало то, что раз сажать картошку можно, то функционал у участка остался и убытков нет», — указывает Некрестьянов.

Важными в новых правилах являются расширение и детализация состава и порядка определения убытков, подробное регулирование соглашений, заключаемых в связи с причинением убытков, и так далее, отмечает консультант юридической компании O2 Consulting Георгий Мурзакаев. Например, в действующих сейчас правилах возмещения убытков указано, что правообладателю недвижимости необходимо возместить стоимость переезда на новое место из-за вынужденного изменения мест проживания, но никакой детализации убытков в правилах 2003 года нет.

Проект Минэкономразвития — это попытка более подробно описать то, что и как подлежит расчету, подтверждает Некрестьянов. По его словам, в документе помимо очевидно разумных и правильных норм, например об убытках иных правообладателей, не являющихся собственниками, есть и очевидные противоречия. «При всей прогрессивности данного проекта (его реально давно ждали) он требует очень тщательной доработки с точки зрения юридической терминологии, которая пока используется некорректно», — резюмирует юрист.

В России вводятся новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

С 1 января 2020 года вступают в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Федеральная кадастровая палата разъяснила, в каких случаях лишивший приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из госреестра позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начинают действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Читайте также  Могут ли приставы арестовать автомобиль

«На рынке недвижимости возможны случаи, когда гражданин приобретает дом или квартиру по всем правилам, а затем получает повестку в суд об истребовании имущества из незаконного владения. Выясняется, что у недвижимости есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества», — комментирует эксперт Кадастровой палаты Надежда Лещенко. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

«Закон будет иметь обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. В течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации», — отмечает Надежда Лещенко.

При выплате компенсации со стороны государства органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Власти изменят правила компенсации ущерба владельцам недвижимости

С 1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Кадастровая палата и Росреестр Татарстана разъяснили, в каких случаях лишившийся приобретенного жилья добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из реестра недвижимости позволяет еще до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или на портале Росреестра ( rosreestr ). Получать разрешение владельца недвижимости на получение этих сведений не требуется.

Выписка сведений из ЕГРН помогает потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату жилого помещения. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как прокомментировала и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по Республике Татарстан Людмила Кулагина, в жизни действительно возможны случаи, когда гражданин приобретает недвижимость по всем правилам, а затем выясняется, что у нее есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

Так вот по новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может теперь требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости жилого помещения (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Как отметила заместитель директора Кадастровой палаты по Республике Татарстан Лейсан Рахматуллина, примечательно, что закон имеет обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации в течение трех лет со дня вступления в силу новых правил.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

КС предписал больше платить собственникам изымаемой недвижимости

Рисунок: Владимир Кремёв/Legal.Report

Рисунок: Владимир Кремлёв/Legal.Report

Конституционный суд РФ признал не соответствующим Основному закону порядок определения размера компенсаций собственникам при изъятии их недвижимости в Москве для государственных нужд. Дело было рассмотрено КС в закрытом заседании без проведения слушаний.

С жалобами в КС обратились два владельца гаражей-боксов и машино-мест в нежилом здании на востоке Москвы. В апреле 2016 года городские власти включили это строение в перечень объектов, подлежащих изъятию для государственных нужд – ради строительства Северо-Восточной хорды. Документ, как следует из его вводной части, был принят в том числе в соответствии с постановлением правительства Москвы от 9 апреля 2013 года – об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети участка Северной рокады от шоссе Энтузиастов до МКАД.

Заявители отказались подписать проекты соглашений об изъятии имущества, в которых его рыночная стоимость была определена на 8 апреля 2013 года, то есть на день, предшествующий принятию постановления. Тогда власти обратились в суд с исковыми требованиями об изъятии у них имущества.

Решением Перовского райсуда Москвы, оставленным без изменения Мосгорсудом, было удовлетворено требование об изъятии у одного заявителя гаража-бокса и десяти машино-мест с присуждением ему возмещения в 4 910 000 руб. У второго заявителя решением суда изъят гараж-бокс с выплатой ему 790 000 руб.

Владельцы недвижимости настаивали на необходимости определить сумму возмещения исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия решения о его изъятии – на апрель 2016 года. Согласно их расчетам, данные суммы равнялись бы 8 236 000 руб. и 1 538 000 руб. соответственно.

Читайте также  Судебные приставы банк исполнительных производств физического лица

Однако суды отклонили их доводы, сославшись на ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому положению, стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие.

Тогда владельцы гаражей обратились в КС с жалобой на неконституционность ч. 5 ст. 13 закона № 43-ФЗ. По их мнению, данное положение противоречит Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества.

Как указал КС, оспариваемый способ определения стоимости изымаемого недвижимого имущества – исходя из времени принятия решения об утверждении документации по планировке территории – учитывает влияние этого решения на возможное последующее изменение стоимости имущества. Связь между временем принятия документа, влекущего изъятие имущества, и датой, по состоянию на которую определяется его стоимость, позволяет достичь баланса публичных и частных интересов. Это дает возможность защитить интересы собственника в случае снижения рыночной стоимости имущества после принятия решения об утверждении документации по планировке территории вследствие размещения нового объекта. Поэтому, как отметил КС, ч. 5 ст. 13 сама по себе не может расцениваться как противоречащая Конституции.

При этом значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и актов, предусматривающих изъятие имущества (что имело место в случае заявителей), может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемой недвижимости. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимости в судебном порядке ее собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Вместе с тем на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта, в связи с которым осуществляется изъятие. Выплата в данной ситуации собственнику текущей рыночной стоимости недвижимости с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории означала бы получение им несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития местности.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости может быть обусловлено объективным изменением спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или имущества в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки имущества без учета влияния размещения нового объекта практически неосуществимо, собственнику должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение. Сложившаяся же с 2016 года судебная практика не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников.

В итоге КС признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Федеральному законодателю предписано внести изменения в действующее правовое регулирование. Впредь до внесения таких изменений судам при определении стоимости изымаемой недвижимости необходимо руководствоваться ее рыночной стоимостью, определенной оспариваемой нормой, но индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов.

Правоприменительные решения по делам заявителей, если они приняты на основании оспариваемой нормы в той мере, в какой она признана не соответствующей Конституции, подлежат пересмотру в установленном порядке.

В России вводятся новые правила компенсации добросовестным покупателям за утрату приобретенного жилья

1 января 2020 года вступили в силу законодательные изменения, направленные на защиту покупателей недвижимости, пострадавших от действий мошенников. Поправки уточняют понятие «добросовестный приобретатель недвижимого имущества» и одновременно совершенствуют механизм компенсации убытков, возникших в результате сделки, признанной незаконной. Федеральная кадастровая палата разъяснила, в каких случаях добросовестный покупатель может рассчитывать на полную компенсацию причиненного ущерба.

Кто такой добросовестный приобретатель

Согласно поправкам в Гражданский кодекс РФ с 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные ЕГРН, получает статус добросовестного. Приобретатель считается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у продавца недвижимости.

Актуальные сведения об объекте недвижимости можно получить только из ЕГРН. Выписка из государственного реестра недвижимости позволяет ещё до совершения сделки проверить представленные продавцом данные об объекте, владельце, отсутствии или наличии обременений. Поэтому если право собственности перешло к другому владельцу, сведения об актуальном правообладателе будут отражены в выписке. Заказать выписки сведений ЕГРН
об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах, а также о переходе прав на объект недвижимости может любое заинтересованное лицо, через МФЦ или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты. При этом не требуется получение разрешения владельца недвижимости на предоставление таких сведений.

Актуальные сведения из ЕГРН об объекте недвижимости помогают потенциальному покупателю обезопасить себя до совершения сделки, а в случае истребования приобретенной недвижимости законным владельцем по решению суда – компенсировать убытки, имея статус добросовестного приобретателя.

Механизм выплаты компенсации

С 1 января 2020 года начали действовать правила выплаты денежной компенсации добросовестным покупателям за утрату недвижимости. Механизм реализации компенсационных выплат закреплен новыми положениями Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

«На рынке недвижимости возможны случаи, когда гражданин приобретает дом или квартиру по всем правилам, а затем получает повестку в суд об истребовании имущества из незаконного владения. Выясняется, что у недвижимости есть законный собственник, который ничего не знал о сделке и теперь требует возврата своего имущества», – комментирует эксперт Кадастровой палаты Надежда Лещенко. Согласно ст. 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать имущество из чужого незаконного владения, а значит, добросовестный покупатель рискует оказаться на улице.

По новым правилам добросовестный приобретатель, лишившийся жилья, может требовать компенсацию за счет государства в тех случаях, когда решением суда с лица, ответственного за причинение добросовестному приобретателю ущерба в связи с истребованием жилого помещения, взысканы убытки в пользу добросовестного приобретателя, но по независящим от добросовестного приобретателя причинам взыскание произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления исполнительного документа
к исполнению.

Предельный размер компенсационной суммы новыми правилами не устанавливается. Размер компенсации будет определяться судом на основании суммы, составляющей реальный ущерб, либо, по требованию самого добросовестного приобретателя, в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества (действующей на дату вступления в силу судебного акта о его истребовании, за вычетом сумм, возмещенных приобретателю третьим лицом).

Читайте также  За что приставы могут забрать водительские права

«Компенсация будет выплачиваться из казны Российской Федерации в размере суммы реального ущерба либо исходя из кадастровой стоимости объекта истребованной недвижимости (по выбору правообладателя). Требовать компенсации правообладатель сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда», — отметил заместитель директора – главный технолог Кадастровой палаты по Москве Виктор Горелышев.

«Закон будет иметь обратную силу для случаев, когда жилье было истребовано у добросовестных покупателей в собственность Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования. В течение трех лет со дня вступления в силу новых правил граждане смогут обратиться в суд с иском о выплате компенсации», – добавила Надежда Лещенко.

При выплате компенсации со стороны государства, органы власти также получат право в дальнейшем предъявить регрессный иск недобросовестному продавцу для возмещения причиненных убытков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: